השגות וערעור היטל השבחה ושומה נגדית
בעת מכירת נכס/ קבלת היתר בנייה ייתכן ויחול חיוב בהיטל השבחה, במידה ובעל נכס קיבל בקשת תשלום להיטל השבחה מהוועדה המקומית עומדת לזכותו אפשרות להגיש בקשה להפחתת ההיטל וזאת בתוך פרק זמן שלא יעלה על 45 יום.
בתהליך הפחתת ההיטל ייתכנו מספר שלבים אך השלב הראשון הוא היוועצות בשמאי מקרקעין המומחה בתחום ויכול לעזור עם שומת ערעור להפחתת ההיטל.
בעת מכירת נכס/ קבלת היתר בנייה ייתכן ויחול חיוב בהיטל השבחה, היטל זה נגבה באחד מקרים (חלקם או כולם):
- אישור תכנית בניין עיר.
- אישור הקלה.
- אישור שימוש חורג.
ברוב המקרים גובה היטל ההשבחה עומד על 50% משווי ההשבחה בקרקע.
סכום החיוב כפי שהתקבל אינו גזירת גורל , ועם קבלת הוצאת חיוב על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ניתן להגיש ערעור בהפחתת החיוב וזאת תוך הגשת שומה נגדית מקצועית לשומת הועדה.
ברבים מהמקרים ניתן להפחית חיוב זה ע"י הגשת שומה נגדית מקצועית.
בהמשך מתנהל משא ומתן מול שמאי הועדה שברבים מהמקרים כאמור מוביל להפחתה, במקרים מסוימים וככל שקיים הצורך מטופלת השומה ע"י שמאי מכריע שמהווה סוג של "בורר" לבין מבקש ההפחתה בהיטל לבין הועדה המקומית.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא למעשה תשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעלי נכסים בכל אותם מקרים בהם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות הרלוונטית, אישרה תכנית בינוי בעקבותה נוצרה עלייה בערך הנכסים המחויבים בתשלום. בשלב זה, חשוב לציין שהיטלי ההשבחה נועדו לצרכי כיסוי הוצאותיה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה העוסקת בהליכי תכנון ופיתוח וברכישת מקרקעין לצרכי הציבור הרחב.
פטור מתשלומי היטל השבחה
קבלת פטור מתשלום היטל השבחה עשוי להינתן במקרים הבאים:
- בכל אותם מקרים בהם ההשבחה במקרקעין למגורים מצויה ביישוב ו/או באזור אשר הוכרז על ידי ממשלת ישראל כאזור פיתוח/שכונת שיקום.
- בכל אותם מקרים בהם ההשבחה במקרקעין מצויה ביישוב ו/או אזור מסוים ממנו שלגביו שר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו כי הם פטורים משתלום היטל השבחה, וכמו כן, ביישובים באזור יהודה ושומורן בהסכמת הרשות המקומית.
- בכל אותם מקרים בהם ההשבחה במקרקין למגורים נכללת באזור שיקום מתוקף חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום (התשכ"ה 1965).
- בכל אותם מקרים בהם ההשבחה במקרקעין מתייחסת למוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, בריאות, ספורט וכדומה.
- בכל אותם מקרים בהם השבחה במקרקעין משמשת את בעליהם לבניה של דירות מגורים ו/או להרחבתן והם זכאים לקבלת סיוע המיועד לצורך כך באמצעות אחת מתכוניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון.
- בכל אותם מקרים בהם ההשבחה במקרקעין היא פועל יוצא של תוספת שטחי שירות הנדרשים לצורך התאמות נגישות.
וזאת לצד מקרים נוספים שלגביהם מומלץ לכם לבדוק את זכאותכם לקבלת פטור מתשלום ההיטל.
היטלי השבחה בחוק תכנון ובנייה
החיוב בהיטל מונהג במדינת ישראל מאז יולי 1981 והם מועגנים בחוק התכנון והבניה באמצעות סעיף 18 לחוק הקובע בין היתר כי שומת היטל השבחה תערך על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר לבעלי הנכסים עומדת הזכות לערער על עצם החיוב באמצעות פנייה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הפועלת מטעם משרד הפנים, ו/או על גובה חיוב ההיטל באמצעות פניה ליושב ראש מועצת השמאים.
היטלי השבחה בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא הגדרה כוללת לפרויקטים מסוג תמ"א 38 ו-פינוי בינוי/בינוי פינוי. בפרויקטים אלו המדינה מעודדת הפחתה משמעותית של היטלי ההשבחה וזאת כתמריץ לקידום הפרויקטים השונים. יחד עם זאת, חשוב לציין שהיטלי ההשבחה מהווים מקור הכנסה משמעותי של כל רשות מקומית, ולכן, במקרים בהם היטלי ההשבחה מופחתים באופן משמעותי ו/או במקרים בהם קיים לגביהם פטור גורף לבעלי הזכויות (בעלי הדירות) בפרויקטים המיועדים להתחדשות עירונית, הרשות המקומית עשויה למנוע את קידום תכניות הבינוי.
ההבדלים בין מס שבח להיטל השבחה
למרות השם הדומה של שני סוגי ההיטלים, חשוב לציין שמדובר בשני היטלי מס שונים, כאשר מס שבח משולם לרשות המיסים ואילו היטל השבחה משולם לרשות המקומית. הבדל נוסף קשור לאופן חישוב גובה המס, כאשר מס שבח מחושב באופן עצמאי על ידי מוכר הנכס, כאשר לרשות המיסים עומדת הזכות לבצע בדיקה בנוגע לחבות המס. מנגד, היטלי השבחה מחושבים על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית. יחד עם זאת, חשוב לציין שבשני המקרים, בעת חישוב חבות המס, בעלי הנכסים יכולים לקזז הוצאות מוכרות כגון: עלות שיפוץ הנכס במהלך השנים, עמלת טרחה לעורך דין, ריבית על המשכנתא, דמי תיווך וכדומה.
מהו לוח שומה ?
לוח שומה הוא למעשה מסמך בו מפורטת השומה של כל בעלי הנכסים באזור מסוים, לרבות שיעור ההשבחה. לוח זה נערך לאחר ביקורו של שמאי מקרקעין הבוחן את עליית ערך הנכסים והקרקעות באזור בו אושרה תכנית בנייה המחייבת הטלת היטלי השבחה. לוח השומה מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המקומית, כאשר בסמכות הוועדה לקבל החלטה בנוגע לדחיית הערכת שיעור ההשבחה עד למועד מימוש הזכויות בנכס בעת מכירתו ו/או התחלת השימוש בו על פי תכנית הבינוי המאושרת ו/או עד קבלת היתרי בנייה. כך או אחרת, הוועדה מחויבת לעדכן את בעלי הנכסים במקרים של דחיית עריכת השומה עד למימוש.