כל מה שצריך וחשוב לדעת על מס שבח
מס שבח הוא מס בו מחויבים כל מוכרי נכסים בישראל, בכל אותם מקרים בהם המחיר בו הם מכרו את הנכס גבוה מהמחיר אותו הם שילמו בעת רכישתו. מס זה, מעוגן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963, ואופן חישובו נעשה על ידי רשויות המס בהתאם לסוג הנכס.
אופן חישוב המס
כאשר מדברים על מס שבח עבור נכסים המשמשים למגורים, המס מחושב מתוך הפרש המחירים שנוצר בין שווי המכירה לשווי הרכישה, וזאת לאחר קיזוז הוצאות מוכרות לצרכי חישוב המס, וביניהן: הוצאות עבור שיפוץ הנכס, הוצאות שכר טרחת עורך דין, הוצאות עמלות תיווך, מס רכישה, אגרות וכדומה.
חישוב המס נעשה באופן לינארי והוא מתייחס לרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד ליום המכירה, וזאת בהתאם לתקנות שנכנסו לתוקפן במסגרת הרפורמה בתחום מיסוי מקרקעין משנת 2014. נכון להיום, גובה המס הוא 25% מתוך סכום השבח נטו בניכוי הוצאות מוכרות.
חשוב לציין שאופן חישוב המס נערך על ידי המוכר באמצעות דיווחים מסודרים אודות המכירה אותם הוא מחויב להעביר לרשות המיסים. יחד עם זאת, רשות המיסים רשאית לבצע בדיקה ולחייב את המוכר בתשלום מס אחר מזה שחושב על ידו. כמו כן, המוכר מחויב בהגשת מסמכי הדיווח תוך 40 יום מיום המכירה ולתשלום המס תוך 60 יום.
תכנון חבות המס
תשלום מס שבח מהווה הוצאה לא מבוטלת עבור המוכרים, ולכן, קיימת חשיבות רבה לתכנון חבות המס לפני שלב החתימה על חוזה המכירה. לצורך כל, מומלץ להסתייע בשירותים המוצעים לכם על ידי אנשי מקצוע לצורך תכנון חבות המס. שירותים אלו נועדו לבחון את האפשרויות השונות העומדות לרשותכם לצורך הקטנת חבות המס ככל הניתן ולצרכי בירור מעמיק בנוגע לקבלת פטור חלקי או מלא מתשלום המס.
לצרכי תכנון חבות המס, חשוב להתייחס להוצאות המוכרות המשמשות להפחתת חבות המס, וביניהן:
- הוצאות השבחה בגין שיפוצים שמוכר הנכס ביצע בשטח הדירה מיום רכישתה ועד יום מכירתה.
- האגרות אשר שולמו על ידי המוכר לצורך מכירת הדירה.
- דמי התיווך אשר שולמו על ידי המוכר לצורך רכישת הדירה בזמנה (מוגבל ל-2% מהתמורה).
- דמי התיווך אשר שולמו על ידי המוכר לצורך מכירת הדירה (מוגבל ל-2% מהתמורה).
- שכר טרחת עורך דין אותו שילם המוכר לצורך מכירת הדירה.
- שכר טרחת שמאי מקרקעין אותו שילם המוכר.
- סכומים אשר שולמו על ידי המוכר כהיטל השבחה.
וזאת לצד הוצאות מוכרות נוספות היכולות לשמש אתכם לצרכי הפחתת חבות המס בעת חישוב גובה המס אותו תדרשו לשלם במידה ואינכם זכאים לקבלת פטור מתשלום המס.
פטור מתשלום מס שבח
הרפורמה בתחום מיסוי מקרקעין באמצעות חוק ההסדרים שנכנס לתוקפו בשנת 2014, צמצמה באופן משמעותי את האפשרויות לקבלת פטור מלא מתשלום מס שבח. יחד עם זאת, גם היום, עומדים לרשותכם מספר מסלולי פטור שונים הכוללים בין היתר:
- פטור מתשלום המס למוכרי דירה יחידה אחרי שהחזיקו בה לפחות במשך 18 חודשים
- פטור מתשלום המס למוכרי 2 דירות מתוך מטרה לקנות דירה אחת במקומן
- פטור מתשלום המס למוסרי דירה ללא תמורה
חשוב לציין שלגבי כל אחד מהמסלולים קיימים תנאים וסייגים שונים אותם חשוב ומומלץ לברר לפני הגשת הדיווח על מכירת הדירה לרשות המיסים.
חבות המס ומס שבח בפרט בהתחדשות עירונית
בפרויקטים מסוג תמ"א 38 במסגרתם מתבצעות עבודות השבחה כאלו ואחרות במבנה המגורים ויחידות הדיור, בעלי הזכות (בעלי הדירות במבנה), זכאים לקבלת פטור מתשלום מס שבח מקרקעין בגין השבח שנוצר בעקבות עבודות ההשבחה. יחד עם זאת, חשוב לציין שהפטור ניתן אך ורק במקרים בהם התמורה מטעם היזם/קבלן בפרויקט ניתנה לבעלי הדירות בדרך של שירותי בנייה.
בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי, הפטור ממס שבח מוענק לבעלי הדירות בפרויקט במקרים ומתקיימים שני התנאים הבאים:
- תכנית פינוי בינוי / בינוי פינוי מומשה באופן מלא
- בעלי הדירה קיבלו דירה חלופית שהשטח המצטבר שלה לא עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת של 25 מ"ר וכאשר שווי הדירה החלופית אינו עולה על שווי דירת המגורים הנמכרת ו/או על סכום הפטור, לפי הגבוה מבניהם.
וזאת בכפוף לתקנות המופיעות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
אליסף שמאי מקרקעין הינו משרד שמאות מקרקעין המאגד מומחים בעלי ניסיון וידע רב בכל הקשור אל מס שבח, חבות מס, הערכות שווי לכל סוגי הנכסים ועוד.
צרו קשר והבטיחו לעצמכם שירות מקצועי בסטנדרט הגבוה ביותר בישראל
ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.