שמאי דירות, לפני כל עסקת נדל"ן נהוג בדרך כלל להזמין שמאי דירות להערכת שווי הנכס. שמאות מקרקעין הוא למעשה המקצוע שבו השמאי מבצע הערכה של שווי הנכס.הערכת השווי נעשית על פי פרמטרים שונים הקשורים לנכס, לסביבה שלו, לאישורי הרשויות ועוד. בהתאם לבדיקות השונות והמקיפות על הנכס ומסביבו יפיק השמאי דו"ח מפורט ומקצועי למי שהזמין אותו. (בין אם מדובר בבעל הנכס או אדם המעוניין לרכוש את הנכס). בהתאם לדו"ח שיקבל ידע להעריך את כדאיות ביצוע העסקה ואת שוויו האמיתי של הנכס. שמאי דירות מקצועי ידע לרדת לפרטים הקטנים, לאתר תקלות שונות ואפילו אי סדירות בנושא תוכניות המבנה ובאמצעות כך יוכל לחסוך עוגמת נפש רבה ללקוח שלו.
שמאי הוא מומחה מקרקעין הקובע את שווי הנכסים. שירותיו משמשים בעת סיום עסקאות רכישה ומכירה, עריכת הסכם חליפין, משכנתא או הלוואה מובטחת. תפקידיו של שמאי דירות כוללים איסוף מידע מפורט על דירה, בית, מחסן, מגרש או חצרות מסחריים. על סמך מידע זה קובע השמאי את שווי הנכס.
דוגמה לתרומה של שמאי דירות לעסקת נדל"ן שהייתה במרכז:
אדם רצה לרכוש דירה בתל אביב, הוא הגיע אל נכס נחמד באזור טוב בעיר, הנכס היה בנוי בצורה אסתטית גם מבפנים וגם מבחוץ, היה נראה שאחרי שיפוץ ובסך הכול נראה בדיוק במידות ובסגנון שרצה המשקיע. מחיר הנכס המבוקש כ-2.5 מיליון שקלים. המשקיע ביקש להזמין שמאי דירות מטעמו ובעל הנכס הסכים. השמאי ביצע בדיקה דקדקנית לדירה, לסביבה ואף לתוכניות הבניה ואישורי הבניה של הדירה.
במהלך הבדיקה הסתבר שבוצעה בנייה לא חוקית של 2 חדרים נוספים בבית בשווי 300 אלף שקלים מה שיחייב את רוכש הנכס בצו הריסה להוריד את 2 המבנים, לשפץ בחזרה את הבנייה וכמובן שגם ההורדה של 2 החדרים תפחית משמעותית מגודל הנכס והערך שלו. מכאן הוא שאם המשקיע לא היה מזמין את השמאי הוא היה סופג נזק של מאות אלפי שקלים ומפח נפש לא נעים לחלוטין.
השירותים השונים של שמאי דירות:
- שמאי להערכת שווי נכס לפני רכישת דירה – כאמור השירות העיקרי סביב עבודה השמאי היא הערכת שווי הנכס. לרוב מי שמזמין את השמאי יהיה זה המעוניין לרכוש את הדירה. הוא בדרך כלל יהיה פחות בקיא במחירי הדירות באזור וירצה להעריך את שווי הנכס. השמאי מבצע על הדרך מספר בדיקות מקיפות חשובות גם על הסביבה, אישורי הבנייה של הנכס, אישורי בעלות על הנכס ועוד. אלו דברים שחשוב לבדוק כדי לא לקנות חתול בשק.
- שמאי לפני מכירת דירה – שמאי מוזמן לעתים על ידי בעל הנכס כדי להעריך את שווי הנכס להשתמש בכך כקלף מיקוח בעת המכירה או כדי להעריך את שווי המכירה שהוא רוצה לדרוש בעבור הנכס.
- שמאי לצורך חוות דעת בבית משפט – במקרים שונים בבית המשפט השופט יבקש הערכת שמאי כדי להעריך שווי נכס לצורך דיון מסוים. כך למשל במקרים של חילוקי דעות של מכירה וקניית נכסים, ככלי להגשת הצעה למכרזים, כאשר רוצים לפרק שותפות, כאשר רוצים לחלק זכויות במקרקעין או אפילו כדי לחלק ירושה בין היורשים. דו"ח השמאי ישמש במקרים כאלה להערכת שווי הנכס.
- שמאי דירות להערכת פרויקט התחדשות עירונית – פרויקטים של התחדשות עירונית נמצאים בכל רחבי הארץ וקורים מדי יום. בפרויקט זה היזם מבצע שיפוץ או בנייה מחדש למבנה ישן במבנה חדש ועל ידי כך מעלה את ערך הנכסים בבניין. עוד מוסיף היזם קומות ודירות חדשות לבניין (כדי שיהיה לו גם רווח מהפרויקט). בכך היזם משפר כמובן את תשתיות הבניין כנגד רעידות אדמה ועוד. לפני שיזם נכנס לפרויקט מסוים ומשקיע בו כסף, זמן ומשאבים הוא שוכר שמאי דירות להערכת שווי הנכסים לאחר השיפוץ בהתאם לתוכניות, לסביבה ולפרמטרים נוספים ועל ידי כך יכול להעריך את ההכנסה הצפויה שלו מהפרויקט.
המשימות של שמאי דירות
השמאי מבצע מספר פעולות לקביעת העלות הסופית של הנכס. במקרה זה יש לוקח בחשבון גורמים רבים:
- השטח בו נמצא הנכס, בהתחשב בתשתיות;
- שנת הבנייה של האובייקט, החומרים המשמשים לבניה;
- מצב המקום, נוכחות או היעדר תיקונים ולפני כמה זמן זה בוצע;
- אפשרות שיפוץ;
- נוכחות של מרפסת, מה הוא הנוף מהחלונות;
- מצב הכניסה והטריטוריה הסמוכה;
- הביקוש בשוק הנדל"ן.
השמאי לוקח בחשבון לא רק גורמים בלתי ניתנים לשינוי, אלא גם את הנסיבות בזמן העבודה עם הנכס. לכן, דחיפות המכירה חשובה.
איך עובד שמאי דירות?
שמאי דירות, במהלך יום עבודתו מבצע את הפעולות הבאות:
- אוסף מידע הדרוש לניתוח נתונים. הוא נוסע לאתר, יוצר קשר עם ארגונים ממשלתיים במידת הצורך, חוקר מסמכים בפירוט.
- מנתח את הנתונים שהתקבלו ובוחר שיטות להערכת שווי שוק ומכירה לאחר מכן של מקרקעין.
- מרכיב דוח מפורט שבו כל הדפים כרוכים וממוספרים.
- מנהל משא ומתן מול בנקים וחברות ביטוח.
- מייעץ ללקוח, מדבר על מה הוא עושה ולמה, מאילו קריטריונים נוצרת העלות הסופית.
- עוסק במצבים משפטיים שנויים במחלוקת.
זוהי אחריות גדולה של שמאי מקרקעין מקצועי לערוך בדיקות מקיפות ולבצעה הערכה מדויקת, לכתוב דו"ח קריא ומקצועי אשר ישמש את הלקוח מול מגוון גופים משמעותיים כמו בנקים וחברות ביטוח.
איך מעריכים את הנכס?
ישנן מספר גישות להערכת שווי נכסים. המומחה עצמו בוחר את שיטת קביעת העלות המתאימה למצב:
- גישת הכנסה- הערכת הערך של הנכס מתמקדת בסיכוי לקבל ממנו כסף. שיטה זו כרוכה בחישוב זרם הכנסות הבעלות המהוונות. מיסוי ושיעור היוון נלקחים בחשבון. בחלק מהמקרים. במסגרת גישה זו נהוגה שיטת ההיוון כאשר הכסף מתקבל בצורה לא אחידה, למשל עבור שכר דירה יומי. אי אפשר לקבוע במדויק את סיכויי התפתחות שוק הנדל"ן, ולכן השמאי לוקח בחשבון טווח טעות מסוים בחישובים.
- גישת עלות- במקרה זה, שווי הנכס כולל החלפת כל השיפורים שנעשו בנכס. זה מפחית את הבלאי. כלומר, המחיר הסופי צריך להיות שווה לעלות יצירת נכס דומה. השיטה ישימה להערכת בתים פרטיים ומפעלים. השמאי לוקח בחשבון מחירונים והערכות לבניה.
- גישה השוואתית- סט של שיטות הערכה. זהו, למשל, סכום העלות של חלקת קרקע בתוספת שכפול כל המבנים עליה. נכס דומה נבחר עם ערך ידוע כבר, מאפיינים טכניים וטריטוריאליים דומים.
במסגרת הגישה הנבחרת, משתמש השמאי בשיטות הבאות:
- ניתוח שוק והשימוש היעיל ביותר במתקן;
- בחירת נכסים מקבילים;
- ניתוח גורמים;
- חישוב עלות.
כמה עולים שירותיו של שמאי מקרקעין?
העלות לפיה מוערכת עבודתו של מומחה מושפעת ממספר קריטריונים:
- הנכס עצמו- שמאות דירה זולה יותר מבתים ומפעלים מסחריים. השמאי יצטרך להשקיע בהם הרבה יותר זמן, באיסוף כל המידע הדרוש.
- מיקום האובייקט- זה טוב אם הביקוש באזור גבוה ולמומחה יש עם מה להשוות את פרמטרי הנכס. אחרת, שמאי דירות יהיה צריך לבצע חישובים מורכבים ללא נכסים מקבילים להשוואה.
- שעות עבודה- בנוסף למורכבות הנכס, יש לקחת בחשבון היכן הוא נמצא וכמה רחוק על השמאי לנסוע. בדרך כלל נסיעה לפרברים הינה בתשלום נוסף.
- מטרת ההערכה- אם יש צורך בהערכה לנוטריון, הרי שזה פשוט יותר מהדרישות של הבנקים לעסקת משכנתא. במקרה השני, לשמאי יש עוד עבודה, ובהתאם לכך, התשלום עבורו יגדל.
שמאי דירות: יתרונות וחסרונות המקצוע
בחירת מקצוע היא עניין אינדיבידואלי. אך לפני קבלת רישיון שמאי, כדאי לשקול את הניואנסים של עבודה עתידית. יש צורך לא רק להיות מסוגל לעבוד עם כמות גדולה של מידע, אלא גם להיות ערוך למחסור בזמן אישי. יחד עם זאת, המקצוע נותר מבוקש. תפקידו של שמאי דירות יכול להפוך לבסיס ליציבות פיננסית אם אתם מוכנים להקדיש זמן רב לעבודה ולהמשיך לעקוב אחר שינויים בשוק הנדל"ן. כדי להיות שמאי, קבעו בעצמכם את ההיבטים החשובים של המקצוע, בחנו את היתרונות והחסרונות, והחליטו האם זה יכול להתאים לכם.
איך לבחור שמאי מקצועי?
בחירת שמאי מקרקעין תלויה במידה רבה בניסיון של השמאי. חשוב לוודא שיש לו תעודת שמאי והוא מוסמך להעניק שירותי שמאות מקצועיים. אם יש עליו המלצות חשוב מאוד לבדוק את ההמלצות ובכלל את חוות הדעת עליו. לא מומלץ להסתפק רק בהמלצות באינטרנט וכי כדאי לבדוק טלפונית עם לקוח או שניים שיכולים לחוות דעת על השמאי ורמת המקצוענות שלו. בסופו של יום עלויות השמאי, היקף הדו"ח והשירות הנדרשים שלכם יהיו בהתאם לנכס שאתם רוצים להעריך וסוג השירות שאתם מחפשים.
אליסף שמאי מקרקעין הינו שמאי דירות מקצועי ומנוסה הפועל שנים רבות בתחום השמאות יגרום לכם להבין מה הוא שמאי מקרקעין מקצועי אשר רואה במקצוע שלו שליחות. מרכז הארץ הינו גם מרכז הפעילות של אליסף אולם יכול לספק שירותיו גם בפאתי הערים במרכז, בשרון ובחלק מאזור הדרום. לפרטים נוספים צרו קשר באתר או בטלפון ונשמח לעמוד לשירותכם.
ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.