בדיקות כדאיות כלכלית (דו"ח 0)
ביצוע בדיקת התכנות כלכלית /דוח 0 טרם כניסת יזם לעסקה, או בטרם דיירים בוחרים יזם איתו ימשיכו את תהליך התמ"א הוא אחד השלבים המורכבים והחשובים.
במסגרת הבדיקה ייפרט השמאי את כלל ההוצאות וההכנסות הצפויות בביצוע הפרויקט וכמובן שלשורה תחתונה יציין השמאי את השורה החשובה ביותר בדוח, הרווחיות הצפוייה.
ליזמים קיים הכרח לבצע את בדיקת הרווחיות הראשונית בטרם ישפכו כספים על יועצים שונים לפרוייקט וזאת כאשר ייתכן שהפרייקט כלל לא רווחי.
בדיקת רווחיות מבוצעת לעסקאות רכישה / מכרזים / קומבינציה (כולל תמ"א 38 ופינוי בינוי) / שירותי בנייה
התמחות במטרופולין גוש דן ובתל אביב רבתי.
בדיקות כדאיות למיניהן כוללות בין היתר:
- בדיקה תכנונית של זכויות הבניה.
- בדיקה משפטית של הזכויות בנכס.
- פירוט ההשקעה הנדרשת.
- פירוט התקבולים הצפויים.
- פירוט הרווח היזמי ו/או שווי קרקע ליחידה (במכרז/עסקת רכישה)
הבדיקה נעשית לכל סוגי הפרויקטים כגון מגורים, משרד, מסחר, תעשיה, מלונאות ועוד.
למה חשוב לבצע בדיקת כדאיות כלכלית?
אחד השלבים החשובים והבסיסיים ביותר בקבלת החלטה לגבי ביצוע פרויקט פינוי בינוי הכולל פינוי, הריסה והקמה של מבנה אחד, של שורת מבנים או לחלופין תמ"א 38 , הוא ביצוע בדיקת כדאיות כלכלית. דוח זה יקבע את הכדאיות הכללית של המיזם כולו ולכן הוא הבסיס הפיננסי לקבלת ההחלטה עבור היזם. בהתאם לתוצאות של דוח זה, יחליט היזם אם הוא מעוניין לקדם את המהלך עם בעלי הנכסים במבנה זה, או שעדיף לו לקחת צעד אחורה ולא לקדם את התהליך אם קיימת סבירות שהוא יפסיד מעסקה זו.
את בדיקת הכדאיות הכלכלית מבצע שמאי מקרקעין שהוא מומחה בתחום תמ"א על כל סוגיו ובדו"ח המפורט שהוא מכין, הוא כולל את כל שלבי העבודה הצפויים.
הכנסות מפרויקט תמ"א
אם מדובר בפרויקט של הריסת המבנה או המבנים הישנים יהיו ליזם הכנסות ממכירת הנכסים במכירה חופשית. בהתאם לתכנון ההנדסי תיקבע כמות הדירות שיש אפשרות לבנות, חלק מהן ינותבו עבור בעלי הדירות במבנים הישנים ואת כל היתרה ימכור היזם. בעת ביצוע התחשיב, ידע הקבלן אילו דירות יהיו במבנה, באילו גדלים, כמו דירות גן חמישה חדרים, דירות רגילות, דירות מיני פנטהאוז, דירות פנטהאוז ועוד.
בתחשיב יופיעו מחירי המכירה של כל אחת מהדירות וכך הוא ידע אך סך ההכנסה הכוללת. עם זאת יש להביא בחשבון שבשנת 2022 ערך הדירות בישראל עלה ב – % 20 ולכן קיימת סבירות שעד שהוא יגיע לשלב השיווק, מחירי הדירות יהיו גבוהים יותר.
בפרויקט של תמ"א 38 ייהנה היזם מההכנסות ממכירת הדירות החדשות בקומות הנוספות שהוא יבנה לאחר ביצוע חיזוק היסודות.
הוצאות בפרויקטים תמ"א
בטור הוצאות יופיעו כל עלויות התשתיות והבנייה עבור כל הדירות בפרויקט ולא רק עבור הדירות שיימכרו במכירה החופשית כמו לדוגמה:
- חפירה באמצעות כלים הנדסיים.
- דיפון של כל השטח.
- תשתיות לבניית חניון תת קרקעי בן כמה קומות על פי התוכניות ההנדסיות.
- בנייה של שלד המבנה תוך ביצוע יציקות בטון.
- עבודות בנייה בכל שלבי ההקמה על פי גובהו של המבנה והיקף הדירות בו, על ידי קבלני משנה בתחומים כמו אלומיניום, חשמל, אינסטלציה, בנייה, ריצוף ועוד.
- הוצאות לא צפויות שהן אחוז מסוים מהערך של עלות ההקמה.
בהתאם לכתב הכמויות יתומחר המיזם כולו על כל ההוצאות הנלוות שלו כמו מיסים, רכישת חומרי גלם, תשלומי משכורות ושכר טרחה לעובדים, לקבלני משנה, למהנדסים, מתכננים, יועצים שונים על פי החוק כמו יועץ נגישות, מפקחי בנייה, בדיקות קרקע ועוד.
השורה התחתונה – רווח או הפסד
רק איש מקצוע כמו שמאי מקרקעין שזה תחום העיסוק העיקרי שלו, יודע לכלול בדוח הכדאיות את כל הסעיפים הרלוונטיים וכך הוא יוצר דוח שתואם את המציאות הנכונה. זאת כדי שלא יוצר מצב שהיזם יחליט לקדם את התהליך ואז יסתבר לו שיש הוצאות רבות נוספות שלא נלקחו בחשבון והן יצרו שינוי מהותי בכדאיות העסקה.
בשורה התחתונה השמאי יציג את הרווח או לחלופין את ההפסד. אם מדובר בהפסד, ברוב המקרים היזם לא יבצע את הפרויקט. אם יש רווחיות, השאלה היא מהי רמת הרווחיות ואם יש מספיק רווח גם בשוליים כדי ליצור ביטחון כלכלי במקרה שהדברים ישתבשו ויהיו הוצאות לא צפויות, מעבר לכל ההוצאות שנלקחו בחשבון.
ברוב המקרים היזם בוחן את הדוח מכל צדדיו, על כל היבטיו והשלכותיו. הוא גם מתייעץ עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה ובסופו של דבר הוא מקבל החלטה לכאן או לכאן.
החשיבות של דוח שמאי
בכל מיזם של תמ"א יש לקבל חוות דעת מקצועיות מיועצים שונים, מהנדסים, מתכננים ועוד. כל פעולה כזו כרוכה בעלויות נכבדות והמטרה של עריכת דוח אפס היא למנוע את כל ההוצאות המיותרות האלו בתחילת הדרך.
לכן העלות היחידה של היזם היא דוח הכדאיות שמכין שמאי המקרקעין. רק לאחר קבלת ההחלטה, הוא יחליט אם יש צורך בחוות הדעת של כל היועצים, או לחלופין הפרויקט הוא לא כדאי ולכן אין צורך לקדם את התהליך.
בדיקות שמבצע השמאי במהלך בדיקת הכדאיות
כל הבדיקות שמבצע השמאי הן אקוטיות ובעלות חשיבות רבה בקבלת ההחלטה, כמו לדוגמה:
- בדיקה תכנונית של זכויות הבנייה.
- בדיקה משפטית של הזכויות בנכס.
- פירוט ההשקעה הנדרשת.
- פירוט התקבולים הצפויים.
- פירוט הרווח היזמי ו/ או שווי הקרקע ליחידה (במכרז או בעסקת רכישה)
- בדיקות מסוג זה מתבצעות עבור מבני מגורים, מבני משרדים, מבני תעשייה ומסחר, בתי מלון ועוד.